9月2日，东莞道滘镇召开党委理论学习中心组（扩大）专题学习会，深入学习贯彻习近平总书记关于文化和旅游工作的重要论述，进一步拓宽文旅发展思路，探索具有道滘水乡特色的文旅融合发展路径，为建设“和美道滘、智创新城”蓄势赋能。

作为城乡发展建设领域的文旅专家，GVL怡境国际集团执行总裁朱冰尧作《从 “工业强镇”跃升为“产文商旅”魅力新城——产文商旅融合驱动下道滘高质量发展新路径》的主题报告。东莞道滘镇党委书记陈涛主持会议并讲话，镇党委副书记、镇长陈瑛瑜等镇领导班子成员及各部门、各村（社区）负责人参加了此次学习会。

GVL 怡境国际集团执行总裁朱冰尧主题报告现场 

报告开篇，朱冰尧引用了2024年全国旅游发展大会的重要指示：我国旅游发展步入快车道，旅游业从小到大、由弱渐强，日益成为新兴的战略性支柱产业，和具有显著时代特征的民生产业、幸福产业。在“十五五”窗口期，“产文商旅融合”正成为政策与市场共振的确定性赛道。但作为“世界工厂”的道滘同时面临人才流失、消费外溢，产业优势等痛点。朱冰尧重点提到，不搞大拆大建，用"轻资产"把产业变成风景，东莞道滘宜以“工改产文商旅”为切口，探索打造“百业+文旅”的镇域样板，同步培育产旅动能、激活城市活力、留住产业人才、促进产业正循环，进而推动实现从“工业强镇”向“产文商旅魅力新城”的跃升。

转型如何破题？朱冰尧为此提出，基于产业基础做"工改产文商旅”巧用产业优势，避"重资产改造、大规模资本"难题以场景化、轻资产、产城互动的方式切入将产业与产品体验及消费场景引入城乡空间激发城市活力，促进产文商旅融合高质量发展。方向既定，如何落地成为其中的关键。朱冰尧在报告中提出商策统筹、落地建设、招商引资、产品研发四大路径：

商策统筹：基于招商运营需求制定商业策划及产旅融合规划，统筹明确立项、资金、模式、建设、招商、运营等关键问题。典型样本为韶关始兴全域旅游项目。

落地建设：依托商业变现和招商运营前置要求，构建产业、业态、内容三大变现场景。广州从化大野牧乡国际牧场是怡境全程全链统筹运营的标杆项目——作为广东省唯一国家级田园综合体，总投资20亿元，为华南最大生态牧场，以“国企投资+怡境统筹”实现从战略规划到落地运营的全程贯通，布局乐园、宿集、餐饮、研学、文创形成“独特主题—网红设计—网红业态—产品文创—品牌升级”的产业升级链路。

招商引资：采用“1+N”生态招商，以1个核心IP带动主力店、产业品牌与配套集群入驻，产业招商、主力店招商、主理人招商并行，推动“政府+国企+民企”多方合作。其中的代表项目有江门开平荻海埠历史街区活化项目、广州市南沙区大湿地项目、广州市南沙区明珠湾核心区文旅总师项目等项目。

江门开平荻海埠项目五一节点快闪测试

产品研发：围绕IP引流产品、内容产品、产业产品持续供给，江门蓬江凉瓜田园综合体基于杜阮凉瓜打造“瓜帆”“瓜蛋”两大IP形象，清远英九庄园以红茶产业延伸元首茶、女王茶、海丝茶产品线，肇庆封开黄岩洞遗址将史前文明资源打造为超级IP。

江门蓬江凉瓜田园综合体

关于朱冰尧：

广东省旅游协会副会长

广东省旅游协会乡村振兴专业委员会主任委员

GVL怡境国际集团 执行总裁

清华大学硕士、北京大学硕士

广东省乡村旅游协会副会长

广东省乡村休闲产业协会理事

广东省乡村旅游联盟常务理事

世界文旅产业博览会专家顾问

广东省乡村建设专家咨询委员会专家

广东省乡村休闲产业协会智库专家

常年从事城乡发展建设领域战略发展构建、样板规划设计和项目招商运营全程顾问服务，先后在中央级财经媒体、规划设计与工程建设上市公司、文旅规划运营头部企业和城乡发展建设全程全链集团公司担任高管，为上百个城市、开发商、央企国企和知名民营企业做过全程及专业服务，其构建的“战略-落地”全程模式深受业界认可，具有丰富雄厚的战略构建和样板落地的理论根基、操盘案例和实践经验。

FAQ栏目

我们将通过对话怡境大咖、主创设计师、行业专家，拆解标杆文旅与设计项目的业务逻辑、设计思路、落地难点等前沿实践。本期特邀GVL怡境国际集团执行总裁朱冰尧前来分享。

Q1:“工改产文商旅”具体指什么？

朱冰尧：就是把旧厂房、旧粮仓这类工业存量资产，通过改造升级植入文化、商业、旅游内容，让它们重新产生价值。不是大拆大建，而是轻资产、场景化，把工厂变景点、把生产变体验。

Q2:“工改产文商旅”投资回报模式是什么？

朱冰尧：可以采用“国企投资基础设施+民企运营内容”的政企共建模式。政府用专项债改造旧厂房、粮仓等公共配套，企业提供品牌、产品、运营团队。收益来源：租金+运营分成+产品销售+研学课程收费+品牌联名，形成多元收入闭环。

Q3:“工改产文商旅”项目的一体化实施路径如何设计？

朱冰尧：采用“F+EPC+O”全周期统筹模式，以商策统筹方作为“大脑”主导全局。具体来说，前端由融资方解决资金与商业模式设计；中端由设计建设方负责空间改造与场景落地；后端由运营方主导长期经营。核心在于“运营前置”——从顶层设计阶段就将招商、客流、盈利模型等运营逻辑嵌入各个环节，确保项目从融资、建设到运营全链条衔接，最终实现可落地、可持续、能盈利的产文商旅融合目标。

Q4：怡境文旅能解决哪些核心难题？

朱冰尧：怡境拥有城乡发展一体化解决方案服务商的全域统筹能力，重点解决三大难题：

商业闭环问题：通过商业策划前置，保证项目具备可持续的商业逻辑，避免“建成即闲置”的困境；

流量吸引问题：依托集团25年设计基因，打造高审美、高颜值、可沉浸互动的的空间产品，引爆自然流量；

招商落地问题：10年文旅经验积累的完整资源生态圈，可有效整合投资方、运营商、品牌方，解决招商难运营难的问题。

Q5：怡境文旅如何帮助地方政府盘活旅游资源？

朱冰尧：怡境文旅通过“全域统筹、全链服务”模式，以运营前置思维和点状精品撬动存量资源，整合政府、资本与产业生态，助力地方政府实现文旅资源升级变现与可持续发展。

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